2024年终经济观察丨民生与发展并重 看政策“组合拳”如何助力房市止跌回稳

　　房地产，一头连着民生，一头连着发展。如何破解房地产发展难题、促进房地产市场止跌回稳？2024年，中国房地产市场政策密集调整，特别是9月下旬以来，加力推出的一揽子增量政策，推动市场预期明显改善。

　　已审批房地产“白名单”项目贷款3.6万亿元

　　为了推动房地产市场有序健康发展，今年年初以来，多个城市设立了城市房地产融资协调机制，就是将合规的房地产项目纳入“白名单”，并给予融资支持。截至11月末，全国白名单项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。

　　作为今年的一项重要工作，建立房地产融资协调机制，就是要各地根据房地产项目的开发建设情况，以及项目开发企业资质、信用、财务等，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送给金融机构，由金融机构做好融资支持。政策的最大亮点在于，“白名单”所支持的是项目，而非某一个房地产企业。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长 虞晓芬：建立“白名单”项目，就是要建立基于项目资产为基础的融资体系，封闭运营监管体系，可以有效地消除过去“三高”(高杠杆、高负债、高周转)模式带来的风险，促进房地产企业更加注重财务的稳健，规范经营，也有利于有关部门监管强化，从源头防控房地产风险。

　　把资金精准对接到符合标准的房地产项目上，“应进尽进、应贷尽贷、应放尽放”的同时，各地还加快建立相应政策措施，确保资金用在刀刃上，避免出现次生风险。在江西新余，今年将11个项目纳入房地产融资协调机制“白名单”，共计获得授信5.16亿元，取得放款3亿元，每笔钱怎么花，都有明确要求。

　　江西新余市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长 罗华：原来监管比例的6%要在项目竣工交付后才支取，现在分为15个分阶段支取。包括这房屋的主体封顶，包括我们的水电气安装等各个时间节点，在确保预售资金保障用于项目完工交付的同时，资金使用更加高效。

　　全国超150城市开展住房“以旧换新”

　　今年，相信有不少居民都已经享受到多领域“以旧换新”政策带来的实惠了。其中，在各地调整优化房地产政策中，已有超过150个城市也先后推出了房地产领域的“以旧换新”政策，以满足居民各类改善性住房需求。

　　住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新。今年5月，广州花都区率先推出住房“以旧换新”活动。此后多地跟进，截至目前，全国已有超过150市(区、县)开展住房“以旧换新”工作。

　　不少城市加大了补贴等优惠力度。在成都，当地将“以旧换新”与其他政策相结合，规定出售自有住房并在6个月内购买新房的，可认定为首套房。在湖北荆门，最近当地出台了安居工程政策，包括在中心城区购买新建商品住房的意向群体实行普惠性购房补贴，并将人才、户籍、生育、契税四项购房补贴予以叠加，取消房屋套数认定和建筑面积限制等，给购房人带来了不少实惠。

　　此外，一部分城市还针对“以旧换新”政策进行多轮升级优化。在无锡，此前已经将收购二手房的范围扩大至苏州、常州，前不久又进一步将收购范围扩大，增加对上海、南京等长三角城市范围内存量二手房的收购。业内人士就此表示，下一步房地产“以旧换新”还可以在简化交易流程、便捷百姓方面多下功夫。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：二手房交易和新房的交易，中间涉及很多的链条和环节，地方政府一方面，把涉及以旧换新的多个部门，通过行业协会努力也好，政府优化营商环境也好，银行提供一些支持也好，还是推进带押过户也好，这些环节上的痛点和堵点打通了，我认为以旧换新还是有很大的潜力的。

　　城中村改造和危旧房改造仍有加力空间

　　今年，城中村改造政策迎来极大变化，不仅扩大了覆盖范围，还担负起了帮助商品房去库存、推动构建房地产发展新模式的任务。

　　今年10月，住房城乡建设部表示将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。一个月后，住房城乡建设部会同财政部又印发通知，将城中村改造政策的支持范围由最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

　　按照统计，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。因此，新增实施的100万套城中村改造和危旧房改造，以及采取货币化安置方式去改造的部分，将不仅仅有利于促进商品房去库存，直接带动建筑、建材等行业的投资，同时也将实实在在地回应人民群众住新房、住好房的迫切需求，有助于更好满足刚性和改善性住房需求，成为构建房地产发展新模式的重要内容。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长 张其光：在消费需求的释放来讲，我们不仅仅是购房需求，还有租房需求，这一方面我们要全面考虑统筹规划，安全、舒适、绿色、智慧的要求，大力推广好房子建设，向消费者提供更多的好房子，满足消费者不断增长的改善性住房需求。